Nome e qualificação do
locador, locatário e fiador (se houver);
•
Descrição e endereço do imóvel
locado;
•
Valor do aluguel, índice e periodicidade
do reajuste (lembre-se que qualquer reajuste só
pode ser estipulado através da aplicação
de índices oficiais, acumulados durante o período
de locação);
•
Forma e local do pagamento;
•
Modalidade de garantia apresentada (caução,
depósito prévio, fiador ou seguro-fiança);
•
Discriminação dos encargos a serem
pagos (condomínio, IPTU etc.)
•
Destinação do imóvel (se será
residencial ou comercial);
•
Cláusula de vigência em caso de alienação
do imóvel;
•
Termo de vistoria (uma relação em
duas vias, descrevendo o estado de conservação
do imóvel deverá ser protocolada junto
à imobiliária ou à administradora,
ficando uma via em posse do inquilino).
Se for alugar através de uma
imobiliária, busque referências da empresa
com pessoas que já utilizaram seus serviços
ou consulte o cadastro de fornecedores dos órgãos
de defesa do consumidor de sua cidade.
•
Em caso de negociação direta com o
proprietário o ideal é que se elabore
um contrato, mesmo que existam vínculos de
amizade ou parentesco entre os interessados. O documento
serve para oficializar o acordo e resguardar as partes
de problemas futuros, decorrentes de uma negociação
apenas verbal.
O contrato ideal deve ter linguagem
simples, letras em tamanho de fácil leitura
e destaque nas cláusulas que limitem os direitos
do inquilino. Leia tudo com atenção,
especialmente as letras miúdas, adendos e o
que constar no verso do documento, por mais enfadonha
que seja essa tarefa.
Se tiver dúvidas, peça ajuda a alguém
de confiança ou a um advogado.
•
Certifique-se de que tudo o que foi combinado conste
no contrato, e de qual será o seu prejuízo
caso ele possa ser cancelado a qualquer momento.
•
Antes de assinar o Contrato exija o Termo de Vistoria
do imóvel. Ao final do aluguel, isso é
que vai garantir que o imóvel está sendo
devolvido da mesma forma que foi entregue.
•
Jamais assine folhas em branco, para não
correr o risco de assumir compromissos não
acordados.
•
Pelo mesmo motivo, após assinar o contrato,
risque todos os espaços em branco, inclusive
o verso da folha. Assim você evita que essas
áreas sejam posteriormente preenchidas com
obrigações que você não
assumiu.
•
Por fim, exija uma cópia do contrato assinado
e do recibo de pagamento.
Pagar pontualmente o aluguel e encargos
da locação no prazo e local estipulados;
•
Utilizar o imóvel para o uso determinado
em contrato, mantendo-o em boas condições;
•
Informar imediatamente o proprietário sobre
qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
•
Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade,
causados durante o período de locação;
•
Não modificar a forma interna ou externa
sem o consentimento prévio e escrito do proprietário;
•
Pagar despesas decorrentes de prestação
de serviços públicos (água e
esgoto, luz, telefone, gás etc.);
•
Autorizar visitas e vistorias de terceiros ao imóvel,
desde que marcadas;
•
Obedecer à convenção e o regulamento
interno do condomínio;
•
Pagar as despesas ordinárias do condomínio;
•
Ao desocupar o imóvel, devolver as chaves
mediante uma carta protocolada junto à imobiliária
ou à administradora.
É a garantia
que o inquilino tem contra uma possível atitude
de má-fé do proprietário, que
pode continuar a cobrar aluguel sob alegação
de que as chaves não foram entregues ou de
que houve invasão de terceiros.
Fornecer ao inquilino descrição minuciosa
do estado do imóvel, antes da locação;
•
Pagar as taxas de intermediação (ficha
cadastral, elaboração do contrato etc.)
e de administração imobiliária;
•
Fornecer recibo discriminado ao inquilino (aluguéis,
condomínio, impostos);
•
Pagar impostos, taxas e prêmio de seguro complementar
contra incêndio, salvo disposição
contrária em contrato;
•
Mostrar ao inquilino, quando solicitado, os comprovantes
relativos às parcelas cobradas;
•
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio,
tais como reformas ou acréscimos que envolvam
a estrutura integral do imóvel, pintura de
fachadas, paredes laterais, poços de ventilação
e iluminação e esquadrias externas,
obras destinadas a repor condições de
habitabilidade da edificação, indenizações
trabalhistas e previdenciárias decorrentes
de dispensa de funcionários ocorridas em data
anterior à locação, instalação
de equipamentos de segurança, de incêndio,
telefonia, intercomunicação, esporte
e lazer, despesas com decoração e paisagismo
de áreas comuns e contribuição
para fundo de reserva.
A Lei do Inquilinato
permite que o proprietário exija do inquilino
uma garantia do cumprimento do contrato. Ele deve
optar por apenas um dos quatro tipos existentes, que
são:
•
Caução - feita através
de depósito de bens, como veículos,
terreno, casa etc.;
•
Depósito prévio - feito em caderneta
de poupança conjunta entre ambas as partes.
A importância a ser depositada não poderá
ser maior do que três meses de aluguel e deverá
ser devolvida ao inquilino ao final do contrato, se
ele estiver em dia com seus pagamentos;
•
Fiador - pessoa que assume as obrigações
do inquilino, caso esse deixe de cumpri-las;
•
Seguro-fiança - feito por meio de uma companhia
seguradora.
No caso de atraso no pagamento do aluguel, o inquilino
perderá o desconto oferecido para pagamento
pontual, a qual não poderá ser cobrado
uma multa superior a 2% ao mês. Também
é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior
a um ano.
Após a escolha
do imóvel, peça ao corretor uma cópia
do contrato, que deve ser minuciosamente estudado,
se possível com a ajuda de um advogado ou alguém
de sua confiança.
Antes de efetuar a transação, certifique-se
de que o imóvel está em condições
legais de ser comprado.
No Cartório de Registro de Imóveis,
verifique os seguintes itens:
•
Registro da escritura pública
do imóvel;
•
Se o proprietário do imóvel é
o único dono ou se há outros proprietários;
•
Existência de financiamentos e/ou dívidas,
ou quaisquer outros ônus;
•
Metragem e fração ideal;
•
Caso o imóvel tenha sido hipotecado anteriormente,
cheque se o débito foi pago e a baixa da hipoteca
autorizada pelo credor hipotecário;
•
Certidão negativa de ônus do imóvel
em todos os Cartórios de Registro de Imóveis
de sua cidade;
•
Certidão negativa de ônus em nome do
vendedor do imóvel.
ATENÇÃO:
•
No caso de um registro muito antigo, solicite a
emissão de um mais recente no mesmo cartório.
•
Se o proprietário do imóvel for casado,
é imprescindível a assinatura da esposa
desde o contrato particular de compra e venda. Caso
seja divorciado ou separado, verifique se o divórcio
ou a separação estão averbados
no registro.
Na hora de comprar
um imóvel diretamente das empresas incorporadoras,
o consumidor deve proceder da seguinte maneira:
A) Verificar a idoneidade da empresa através
de:
•
Consulta aos órgãos de
defesa do consumidor, para verificar se o nome da
incorporadora consta nos cadastros de maus fornecedores;
•
Consulta ao SPC ou SERASA, para checar a existência
de títulos protestados e de processos judiciais
contra a incorporadora;
•
Verificação de outros prédios
que a incorporadora já construiu, além
de contato com um dos compradores, para informar-se
da existência de algum problema com a compra
do imóvel;
•
Verificação de eventuais pendências
judiciais entre a empresa e sua clientela no Fórum
de sua cidade.
B) Verificar se a
incorporação está regularizada,
através do seu número de registro (o
que pode ser feito no Cartório de Registro
de Imóveis - CRI). Além de registrado,
o imóvel deve estar livre e desembaraçado
de quaisquer ônus. No CRI, deve-se também
verificar se há hipoteca sobre a incorporação.
C) Analisar atentamente o Contrato de Promessa
de Compra e Venda do Imóvel, se possível
com a orientação de um advogado, antes
de assinar qualquer documento ou efetuar qualquer
pagamento.
D) Exigir as seguintes cláusulas e requisitos
contratuais:
•
Determinação contratual do prazo para
a entrega da obra, com previsão de penalidade
para a incorporadora em caso de descumprimento do
prazo;
•
Determinação das condições
de devolução do dinheiro, nos casos
de rescisão do contrato por desistência
do comprador, conforme reza o Código de Defesa
do Consumidor;
•
Vedação expressa à garantia
hipotecária, bem como a demais ônus sobre
o imóvel adquirido;
•
Constituição de comissão de
compradores para representá-los junto à
incorporadora, para que possam discutir assuntos que
envolvam o bom andamento da obra;
•
Multa contratual para o caso de atraso no pagamento
de, no máximo, 2%, e mora de 6% ao ano. A previsão
de cobrança de honorários advocatícios
deve vir acompanhada da ressalva de que ocorrerá
apenas nos casos em que a cobrança for efetuada
judicialmente;
•
Garantia, fornecida pela incorporadora, de um memorial
descritivo ao comprador, com todas as características
do imóvel a ser construído;
•
Caso o contrato determine, o comprador deve fornecer
como garantia dos pagamentos notas promissórias,
contendo no verso a vinculação ao contrato.
E) Após a realização
da compra, o consumidor deve ir ao Cartório
de Registro de Imóveis para averbar, à
margem do registro da incorporação,
o contrato de promessa de compra e venda devidamente
assinado pelas partes e por testemunhas.
Salvo disposição
em contrário, cabe ao VENDEDOR o pagamento
das despesas de corretagem, e ao COMPRADOR o pagamento
das despesas de transmissão e certidões.
Após a assinatura do contrato
de compra e venda do imóvel e a obtenção
da escritura, providencie a alteração
do cadastro do proprietário nas concessionárias
de água e esgotos, energia elétrica
e gás, e IPTU na prefeitura de sua cidade.
A baixa da hipoteca, se houver, deve ser efetuada
no cartório imobiliário, após
o término do pagamento do imóvel.
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